Где жить в Запорожье: особенности национального рынка жилья

В Запорожье, как и во всей посткризисной Украине, рынок жилья находится не в лучшем состоянии, как впрочем и уровень доходов запорожцев. О том, когда и где можно купить квартиру подешевле и как уберечься от мошенников, в эксклюзивном интервью корреспонденту «РепортерUA» рассказала руководитель Комитета по связям с общественностью Запорожской областной ассоциации специалистов по недвижимости «ЗОАС», директор АН «Грааль плюс» Братчева Анна.

В Запорожье новое жилье не строят

- Как повлиял кризис на рынок жилья в Запорожье?

- Начавшийся кризис существенно отразился на рынке жилья нашего города, хотя в самом начале никто не мог предполагать, что возможны такие последствия, как мы наблюдаем сейчас, или, скорее, не хотели верить, что все может кардинально измениться, - рассказала Братчева Анна.

В 2008 г. инвесторы и застройщики говорили, что, несмотря на кризис, не собираются сворачивать строительство, строили планы по продолжению проектирования и строительства жилых комплексов, чтобы погасить дефицит жилья, который образовался в Запорожье за последние 10 лет. Тому доказательство - множество масштабных проектов. На тот момент спрос опережал предложение.

На вторичном рынке цены постоянно росли, шло активное кредитование покупки жилья. Однако в середине 2009 г. ситуация стала меняться с точностью до наоборот, в результате чего на сегодня последствия кризиса таковы: практически полное отсутствие строительства нового жилья, заморожены долгосрочные проекты, их проектирование и строительство; падение цен на недвижимость в долларовом эквиваленте как минимум в два раза, особенно это выражено в сегменте вторичного жилья.

Недвижимость перестала быть интересной как средство вложения средств, возникли проблемы с возвратами ипотечных кредитов и отсутствием динамики долгосрочного кредитования; наступил и до сегодняшнего дня продолжается период выжидания, когда всем интересно, что будет на этом рынке дальше.

- Каковы цены на вторичное и первичное жилье?

- Цены на первичное жилье - дома и жилые комплексы, введенные в эксплуатацию в период 2007-2010 годов, а также введенные в эксплуатацию несколько ранее и тоже условно относящиеся к новому жилому фонду:

Стоимость кв. м в новых домах (цены от инвесторов):

В Бородинском мкр-не - от 670 у. е. до 830 у. е. за кв. м без отделочных работ;

- в ЖК «Бородино» - от 750 у. е. до 1000 у. е. за кв. м без отд. р-т;

- в Жилом комплексе (ЖК) по ул. Рельефной - от 875 у. е. за кв. м без отд. р-т;

- в ЖК «Ренессанс» на Великом Лугу - от 680 у. е. до 1050 у. е. за кв. м, без отд. р-т, и от 1100 у. е. за кв. м с ремонтом.

В Орджоникидзевском районе:

- в ЖК «12 Апреля» - от 850 у. е. за кв. м до 1000 у. е. за кв. м, под «чистовую отделку»;

- в новом доме по ул. Гагарина - от 820 у. е. за кв. м;

- в ЖК по ул. Лермонтова (р-н цирка) 680 у. е. за кв. м, без отд. р-т.;

В Южном мкр-не в готовых домах - от 750 у. е. за кв. м, без отд. р-т. И от 1000 у. е. за кв. м., с ремонтом.

В Хортицком районе:

- дом по ул. М. Судца - от 720 у. е. за кв. м, без отд. р-т.

Чем больше площадь квартиры, тем меньше будет цена за кв. м. Если новая квартира уже с качественным ремонтом, то средняя стоимость будет от 950 у. е. за кв. м.

Средняя стоимость квартир стандартной планировки (вторичное жилье) в наиболее популярных районах города (цены указаны в долларах США):

Орджоникидзевский район:

- хрущевки:

1-комнатные – 25 500.

2-комнатные – 31 000

3-комнатные – 38 000

- полнометражки:

1-комнатные – 35 000

2-комнатные – 49 000

3-комнатные – 68 000

- девятиэтажки

1-комнатные – 30 000

2-комнатные – 40 000

3-комнатные – 52 000

Жовтневый район:

- хрущевки

1-комнатные – 26 500

2-комнатные – 33 000

3-комнатные – 40 000

- полнометражки:

1-комнатные – 35 000

2-комнатные – 51 000

3-комнатные – 68 500

- девятиэтажки:

1-комнатные – 32 000

2-комнатные – 42 500

3-комнатные – 54 500

Бородинский микрорайон (9-этажные дома):

1-комнатные – 28 600

2-комнатные – 38 500

3-комнатные – 45 000

4-комнатные – 52 000

Космический микрорайон (9-этажные дома):

1-комнатные – 28 000

2-комнатные – 39 000

3-комнатные – 47 500

Южный микрорайон:

1-комнатные – 30 000

2-комнатные – 40 000

3-комнатные – 50 000

Цены на хрущевки расти не будут

- Каковы прогнозы на ближайшее будущее: цены будут расти или опускаться?

- На этот вопрос и на сегодняшний день разные специалисты будут отвечать по-разному. Наш прогноз, основанный на сегодняшней ситуации рынка, выглядит следующим образом. Однозначно, что сегодняшняя ситуация на рынке жилья не обусловлена резкими прогнозами в отношении цен на недвижимость, и мало факторов, которые могли бы говорить о ближайшем росте. В сегменте вторичного жилья будет наблюдаться стабильная ситуация с небольшой сезонной активностью осеннего периода, которая не приведет к ощутимому росту цены. Очевидно, что большую часть жилого фонда нашего города составляют ветхие дома, так называемые «хрущевки», ресурс которых исчерпан или подходит к концу. В этом сегменте происходит наибольшее количество сделок по купле-продаже квартир, здесь говорить об увеличении стоимости уже вряд ли приходится, так как на стоимость жилья в таких домах уже не влияет фактор большого спроса. И к таким объектам теряют интерес банки, т. е. кредитование, на которое многие ссылаются, не повлияет на увеличение стоимости жилья и до конца года будет стабилен на уровне сегодняшних цен.

Что касается прогнозов на новое жилье (недавно введенные в эксплуатацию дома), здесь мы наблюдаем стабильно увеличивающийся спрос по тем домам и комплексам, где наряду с преимуществами нового ресурса отлажена система обслуживания. В этом сегменте стоимость жилья вряд ли будет стоять на месте. Следует отметить, что такое жилье очень интересно банкам, которые намного охотнее рассматривают его как объект кредитования.

- Каково состояние ипотечного кредитования в настоящее время?

- В данный момент рынок ипотечного кредитования (кредит выдается банком под залог недвижимого имущества; при получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита – ред.) очень далек от показателей докризисного периода. Основная масса клиентов до сих пор очень осторожно относится к вопросу получения кредита.

Для нашего города основным является то, что легальные доходы клиентов не соответствуют показателям для обслуживания кредитов. Сейчас многим клиентам проще взять денежный заем у родственников, чем брать кредит.

Пока, к сожалению, спрос по кредитам на жилье остается на достаточно низком уровне, и оптимальным решением было бы снижение банками ставок кредитования. Именно это может являться достаточным, чтобы мотивировать клиентов отказаться от аренды жилья и приобрести собственную недвижимость.

Купить дешевле можно в январе-марте и июне-августе

- Каковы будут советы от профессионалов, как удачно выбрать жилье по наиболее низкой цене?

- Удачно выбрать жилье по наиболее низкой цене - это когда много предложений и есть из чего выбирать, т. е. можно поторговаться, плюс выбор покупки совпадает с сезоном затишья и минимальных цен: это январь-март и июнь-август, возможно совпадение со срочной продажей, но это совпадение, а не закономерность.

Заниженная стоимость жилья – повод для осторожности

- Как запорожцам уберечься от мошенничества?

- Покупка недвижимости требует больших финансовых затрат и требует особенно тщательного внимания и учета всех законодательных норм и правил для безопасного оформления сделки. Для многих это очень значимое и важное событие. А потому главный совет, который можно дать запорожцам, чтобы уберечься от мошенничества в сфере недвижимости, - это не переоценить свои возможности, знания и умения при самостоятельном решении данного вопроса, а обратиться к специалистам, которые могут выявить, а главное - исключить факт неправомерных действий по отношению к своему клиенту. Тут необходимо владеть не только знанием законодательства, но и психологией, учитывать массу мелочей, которые доступны только специалисту - риэлтору со стажем работы в своей области, - советует руководитель АН «Грааль плюс» Братчева Анна.

Но если вы таки решились действовать самостоятельно, следует обращать особое внимание на следующее: это заниженная стоимость объекта, продажа по доверенности, продажа по дубликатам правоустанавливающих документов, брачные отношения супруга (супруги), права несовершеннолетних, ну и, конечно же, ставьте реальную стоимость покупки в договор.

Следует помнить: на сегодняшний день достаточно много лазеек для мошенников в отношении недвижимости, поэтому, если вы новичок в данном вопросе и поверхностно разбираетесь в вопросах недвижимости, советуем не играть в «рулетку».